Ankara Kira Avukatları

Ankara kira avukatları konusunu Ankara için önemli bir meseledir. Çünkü; Ankara başkent ve Türkiye’nin en büyük 2. şehridir. Bu durum da; Ankara’da, dinamik bir gayrimenkul piyasasına oluşturmaktadır.

Bu bu koşullar doğrultusunda; Ankara’da kiracı ve kiraya verenler arasında çok sayıda kira ilişkisinin kurulmasına ve zaman zaman hukuki uyuşmazlıkların yaşanmasına sebep olmaktadır. Çünkü; kira hukuku ise, bu ilişkileri düzenleyen temel kuralları içerir ve hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini belirlemektedir.

Dolayısıyla; bu yazımızda, Ankara’daki kira avukatları hakkında sıkça karşılaşılan temel konulara ve süreçlere genel bir bakış sunacağız.

Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku, en basit tanımıyla kiraya veren (mülk sahibi) ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen hukuk dalıdır. Temel amacı, bir taşınmazın (konut veya işyeri gibi) kullanımının belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakılması sürecindeki hak ve yükümlülükleri belirlemektir. Bu alan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle çerçevelenmiştir ve hem konut hem de çatılı işyeri kiralamalarını kapsamaktadır. (TBK m. 299-378)

Kira Hukuku, kira sözleşmesinin nasıl kurulacağından, geçerlilik şartlarına, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına (kanuni sınırlar dahilinde), depozito uygulamalarına, kiralananın kullanımı ve bakımıyla ilgili sorumluluklara kadar geniş bir yelpazeyi ele almaktadır. Ayrıca, kiracının hangi durumlarda ve hangi yasal prosedürler izlenerek tahliye edilebileceği gibi önemli konular da yine kira hukukunun düzenleme alanı içindedir (TBK m. 299-378).

Kira hukuku, taraflar arasında adil bir denge kurmayı, hak kayıplarını önlemeyi ve olası anlaşmazlıkların çözümüne yönelik yasal bir zemin oluşturmayı hedefler. Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür ve son düzenlemelerle birlikte birçok kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Daha detaylı bilgi almak için “Kira Hukuku Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Avukatı Nedir?

“Kira Avukatı” terimi, spesifik bir yasal unvan olmaktan ziyade, ağırlıklı olarak kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve işlemlerle ilgilenen avukatları tanımlamak için kullanılmaktadır. Bu avukatlar, kiracı ve kiraya verenler arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen ilgili mevzuat kapsamında uzmanlık bilgisi sunmaktadır. Kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira bedeli anlaşmazlıkları, tahliye süreçleri ve kiralananın durumu gibi konularda hukuki destek sağlamaktadır.

Kira avukatları, müvekkillerinin kira ilişkisinden doğan haklarını korumak ve yasal süreçlerde onlara rehberlik etmek amacıyla çalışmaktadır. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin karşılaşabileceği hukuki sorunlara çözüm üretmekte, sözleşme müzakerelerinde veya uyuşmazlık çözüm süreçlerinde (arabuluculuk, dava vb.) müvekkillerini temsil etmektedir. Bu temsil görevi genellikle bir vekaletname ilişkisi kurulmasını gerektirmektedir.

Bu alanda çalışan avukatlar, Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları çerçevesinde faaliyet göstermektedir. Sundukları danışmanlık ve temsil hizmetleri karşılığında, Avukatlık Kanunu (AK m. 164) ve AAÜT uyarınca belirlenen ücretlere hak kazanmaktadır. Kira hukukunun karmaşık yapısı içinde müvekkillerine yol göstermekte ve hukuki menfaatlerini korumaktadır.

Kira Avukatının Rolü Nedir?

Kira hukuku, mülk sahipleri (kiraya verenler) ile kullanıcılar (kiracılar) arasındaki ilişkileri düzenleyen, TBK başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle şekillenen dinamik bir alandır. Ankara gibi büyük metropollerdeki yoğun gayrimenkul hareketliliği, bu alandaki hukuki süreçlerin ve potansiyel uyuşmazlıkların sayısını artırmaktadır. Kira sözleşmelerinin hazırlanmasından sona ermesine, kira bedeli uyuşmazlıklarından tahliye süreçlerine kadar birçok aşamada karmaşık hukuki prosedürler ve haklar/yükümlülükler söz konusudur. Bu noktada, kira hukuku alanında çalışan avukatların rolü önem kazanmaktadır.

Avukatlar, bu süreçlerde müvekkillerine hukuki destek sağlarken, Avukat mevzuatında belirlenen meslek kurallarınadan kaynaklanan mevzuata sıkı sıkıya bağlıdırlar. Ayrıca; kira avukatları olmaları sebebiyle, kira hukukundan kaynaklanan mevzuata da sıkı sıkıya bağlıdır. Bu kapsamda; kira hukuku avukatın üstlenebileceği temel roller ve işlevler temel olarak “kira hukukdanışmanlık hizmetleri” ve “kira hukuku avukatlık hizmetleri” şeklinde 2 ana başlıkta inceleyebiliriz. Bu alt başlıklar aşağıdaki gibi detaylandırılacaktır.

Kira Hukuku Danışmanlık Hizmetleri Nelerdir?

Kira hukuku alanında bir avukatın sunabileceği danışmanlık hizmetleri, genellikle hukuki süreçler başlamadan önce veya devam ederken müvekkili bilgilendirme, yönlendirme ve olası risklere karşı koruma amacı taşımaktadır. Bu sebeple, bu hizmetler doğrudan avukatın kira hukukunda bilgi birikimi ve tecrübesini aktarmasına dayanmaktadır. Bunu sonucunda; avukatın ücreti kira hukuki danışmanlık hizmetleri çoğunlukla önleyici hukuk hizmetlerini içermektedir.

Tüm bu sebeplerle; kira hukukuk danışmanlık hizmetleri, doğrudan avukatın temsil ilişkisine dayanan hizmetler değildir. Bu sebeple, sadece danışmanlık hizmeti bir vekalet ilişkisi gerektimez. Yani, bu işlemler için avukata vekalet vermeniz gerekmez. Ancak; bu durumda, profesyonel bir danışmanlık ilişkisi doğmaktadır. Bunun sonucunda avukat avukatlık mevzuatından doğan danışmanlık ücreti kazanmaktadır (AK m. 164). Bu ücret tamamen yasal bir ücret olup, kanunen ödenmesi gerekmektedir. Danışmanlık ücretinin değeri her yıl AAÜT kapsamında belirlenmektedir. Bu sebeple; avukattan ücretsiz danışmanlık talep edilmemelidir.

Bu doğrultuda; kira hukukunda danışmanlık hizmetlerinin kapsamına giren temel konular aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Kiracı veya kiraya verenlerin kira mevzuattan doğan hak ve yükümlülüklerini açıklamak,
• Kira sözleşmelerine uygulanacak güncel yasal düzenlemeler (örneğin, kira artış oranlarına ilişkin yasal sınırlar) hakkında bilgi vermek,
• Yargıtay’ın ve Bölge Adliye Mahkemeleri’nin kira hukukuna ilişkin emsal kararları hakkında genel bilgilendirme yapmak,
• Kira sözleşmesinde yer alan belirli hükümlerin (depozito, cezai şart vb.) hukuki anlamı ve geçerliliği konusunda görüş bildirmek,
• Henüz imzalanmamış bir kira sözleşmesi taslağını hukuki açıdan incelemek, İncelenen sözleşme taslağındaki danışanın aleyhine olabilecek, belirsizlik içeren veya yasal düzenlemelere aykırı hükümleri tespit etmek ve bu riskler hakkında müvekkili bilgilendirmek,
• Danışanın talepleri doğrultusunda, sözleşmeye eklenmesi veya mevcut maddelerde değişiklik yapılması gereken hususlarda (kanuna uygun olmak kaydıyla) önerilerde bulunmak, Devam eden veya sona eren bir kira sözleşmesi kapsamında ortaya çıkan durumları (erken fesih, depozito iadesi vb.) sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirmek, Kiracı veya kiraya verenin karşılaştığı mevcut bir sorunun (ayıp, ödeme güçlüğü vb.) hukuki boyutlarını değerlendirmek,
• Mevcut durumun ilerlemesi halinde karşılaşılabilecek hukuki süreçler ve sonuçlar hakkında öngörüde bulunmak, Potansiyel bir uyuşmazlığı önlemek veya danışanın hukuki pozisyonunu güçlendirmek amacıyla atılabilecek adımlar (yazılı bildirim, delil toplama vb.) konusunda tavsiyelerde bulunmak,
• Kira bedelinin tespiti, uyarlama, temerrüt, ihtarname süreçleri, tahliye davası açma koşulları gibi konularda izlenmesi gereken yasal prosedürler ve süreler hakkında bilgi vermek,
• Kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci, işleyişi ve olası sonuçları hakkında müvekkili bilgilendirmek,  
• İhtarname veya diğer hukuki bildirimlerin içeriği ve nasıl yapılması gerektiği konusunda yönlendirme yapmak.

Kira Hukuku Avukatlık Hizmetleri Nelerdir?

Kira hukuku alanında bir avukatın sunabileceği avukatlık hizmetleri, danışmanlık hizmetlerinden farklı olarak, genellikle müvekkilin temsil edilmesini, hukuki süreçlerin aktif olarak yürütülmesini ve müvekkil adına yasal işlemlerin takip edilmesini içermektedir. Bu hizmetler, avukatın sadece bilgi ve tecrübesini aktarmasının ötesine geçerek, müvekkilin haklarını arama veya savunma sürecinde onun adına hareket etmesini kapsamaktadır.

Tüm bu sebeplerle, kira hukuku avukatlık hizmetleri, doğrudan avukatın temsil ilişkisine dayanan hizmetlerdir. Bu sebeple, bu tür hizmetlerin yerine getirilebilmesi için genellikle müvekkilin avukata vekaletname vermesi gerekmektedir. Vekaletname, avukatın müvekkili adına mahkemelerde, icra dairelerinde, arabuluculuk görüşmelerinde veya diğer resmi merciler nezdinde işlem yapabilmesi için yasal yetkilendirmedir. Bu temsil ilişkisi kurulduğunda, avukatın ücret hakkı doğar. Avukatlık ücreti, Avukatlık Kanunu (AK m. 164) ve her yıl belirlenen AAÜT çerçevesinde belirlenmektedir. Avukatların ücretsiz iş veya dava alması yasal olarak mümkün olmadığından, bu hizmetler de ücrete tabidir.  

Bu doğrultuda, kira hukukunda avukatlık hizmetlerinin kapsamına giren temel konular aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Müvekkilin talepleri ve yasal düzenlemeler doğrultusunda kira sözleşmeleri hazırlamak,
• İhtarname, fesih bildirimi, cevap yazıları gibi hukuki sonuç doğuran belgeleri müvekkil adına hazırlamak ve tebliğ süreçlerini takip etmek,
• Zorunlu veya ihtiyari arabuluculuk görüşmelerinde müvekkili temsil etmek ve müzakereleri yürütmek  
• Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde kira tespiti, kira uyarlaması, tahliye, alacak, tazminat gibi davaları açmak ve takip etmek,
• Müvekkile karşı açılmış davalarda savunma yapmak, gerekli dilekçeleri (cevap, replik, düplik vb.) hazırlamak ve sunmak,
• Duruşmalara müvekkil adına katılmak, delilleri sunmak, tanık ve bilirkişi süreçlerini yönetmek,
• İlk derece mahkemesi kararlarına karşı istinaf veya temyiz gibi kanun yollarına başvurmak ve bu süreçleri takip etmek,
• Ödenmeyen kira alacaklarının tahsili veya mahkeme kararlarının icrası için icra takibi başlatmak ve yürütmek,
• Haksız icra takiplerine karşı müvekkil adına itiraz etmek ve şikayet yollarını kullanmak.

Ankara’da Kira Avukatı Hizmetlerinin Önemi Nedir?

Ankara, başkent olması ve yoğun nüfusu nedeniyle oldukça hareketli bir gayrimenkul ve kira piyasasına sahip bulunmaktadır. Bu dinamik yapı, kiracı ve kiraya verenler arasında sıkça hukuki anlaşmazlıkların yaşanmasına yol açmaktadır. Ayrıca; son yıllardaki enflasyonda kira piyasasında fiyatları yükseltmiştir. Tüm bu sebeplerle, kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde ve hakların korunmasında avukatlık hizmetleri önemli bir rol oynamaktadır.

Kira sözleşmelerinin hazırlanmasından, kira bedeli ve artış oranlarındaki anlaşmazlıklara, depozito iadesi sorunlarından tahliye süreçlerine kadar birçok farklı konuda hukuki desteğe ihtiyaç duyulmaktadır. Ankara’da kira hukuku alanında çalışan avukatlar, bu karmaşık süreçlerde taraflara yol göstermekte ve yasal haklarının korunması için gerekli adımları atmaktadır. Özellikle; tahliye gibi hassas konularda yasal prosedürlerin doğru işletilmesi büyük önem taşımaktadır.

Dolayısıyla, Ankara’nın yoğun kira piyasasında hak kaybı yaşamamak, yasal süreçleri doğru yönetmek ve adil bir çözüme ulaşmak adına profesyonel hukuki yardım almak büyük bir önem arz etmektedir. Kira avukatları, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin yasal mevzuat çerçevesinde haklarını savunmakta ve adli süreçlerde temsil görevini üstlenmektedir.

Kira Hukuku Uyuşmazlıklarında Neden Avukat ile Çalışmalısınız?

TBK’da detaylı olarak düzenlenen kira hukuku; kendine özgü usul kuralları, hak düşürücü süreler ve ispat şartları içeren teknik bir alan olmaktadır. Kiracı veya kiraya veren olarak bu süreçlerde atılacak yanlış bir adım veya gözden kaçırılacak bir detay, telafisi güç hak kayıplarına neden olabilmektedir. Bir avukat, bu karmaşık yasal zeminde müvekkilinin haklarını anlamasına yardımcı olmakta ve sürecin doğru yönetilmesini sağlamaktadır.  

Kira uyuşmazlıklarında avukatlar, güncel mevzuatı, Yargıtay kararlarını ve değişen yasal uygulamaları (örneğin, %25 kira artış sınırı ve sonrası durum) takip etmektedir. Müvekkilin özel durumunu analiz ederek en uygun hukuki stratejiyi belirlemekte, gerekli ihtarname ve bildirimleri usulüne uygun hazırlamakta , dava veya arabuluculuk süreçlerinde etkili bir temsil sunmaktadır.  

Kira uyuşmazlıkları genellikle taraflar arasında gerginliğe yol açmaktadır; avukat bu noktada objektif bir bakış açısı sunmakta ve süreci profesyonel bir şekilde yönetmektedir. Özellikle zorunlu arabuluculuk veya dava aşamasında, hukuki argümanları doğru bir şekilde sunmakta, delilleri toplamakta ve müvekkilinin menfaatlerini en iyi şekilde korumak için çalışmaktadır.

Av. Yalçın KILIÇ & Av. Zeynep ÜRÜŞAN